O CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA E O ACEITE ELETRÔNICO ENTRE PARTES, EM ÉPOCA DE PANDEMIA DE SIND

O contrato de locação é o pacto bilateral, em que uma das partes cede para a outra o uso do imóvel, mediante uma contrapartida valorável, nominada aluguel.

Esse contrato que é regido pela Lei 8.245, de 18.05.1991, a qual traz as regras da locação, em seus capítulos I e II, prevê ainda, as quais são cláusulas do contrato, nas seções I, II, IV a VI, assim como, as principais obrigações tanto do locador como do locatário.

Quanto às cláusulas atinentes a forma e requisitos do contrato (Destinação da locação (residencial ou não residencial); Modalidade de garantia, se houver; Valor do aluguel, multa por atraso, data e forma de pagamento; Encargos que serão pagos (IPTU, condomínio, etc); duração do contrato e multa pela devolução antecipada do imóvel), a garantia locatícia, encontram regidas pelas seções III e VII do Capítulo I e Seção I do Capítulo II.

Sabe-se, a qual não se precisa estender, tem-se a locação por temporada e a locação pelo prazo de 30 meses.

A locação por temporada apresenta algumas peculiariedades, pois como a sua definição e o lapso temporal máximo de vigência constam na própria redação do art. 48 da Lei, podendo haver antecipação do recebimento de aluguéis e encargos por parte do locador, assim como, das garantias da locação como dispostas no art. 37 do referido diploma legal.

Observação que há de ser feita, é que pela Lei de locações, no caso de pactuado um contrato de aluguel por temporada, e findo o prazo de 90 dias o locador a qual estiver fazendo a administração do imóvel, deverá notificar o locatário do término do contrato. Caso contrário, a locação prorrogar­-se­-á automaticamente por prazo indeterminado, só cabendo direito à denúncia imotivada após 5 anos de vigência contratual.

Feito essas brevíssimas ponderações sobre o contrato de locação e a locação por temporada, passemos aos contratos eletrônicos, numa forma bem sintética.

O contrato eletrônico deriva da forma como a manifestação é exprimida, no caso, há que ser realizada por meio eletrônico, autonomamente da natureza do objeto contratual.

É de curial conhecimento que os contratos eletrônicos, além de perfectibilizarem aos princípios aplicáveis a todos os contratos, possuem alguns princípios específicos, aplicáveis apenas nas contratações eletrônicas, quais são eles, princípio da equivalência funcional dos contratos realizados em meio eletrônico com contratos realizados por meios tradicionais (O contrato eletrônico goza da mesma presunção de validade dos contratos tradicionais, ante a falta de regulamentação própria, garantindo este princípio validade jurídica aos contratos concretizados no ambiente virtual); princípio da neutralidade e da perenidade das normas reguladoras do ambiente digital (decorre da mutabilidade constante do meio eletrônico e virtual, a qual acaba decretando o desuso de outras tecnologias em um enorme breviedade temporal); princípio da conservação e aplicação das normas jurídicas existentes aos contratos eletrônicos (este deriva em razão do contrato ter se firmado, total ou parcialmente, no meio eletrônico não altera a natureza jurídica da relação contratual).

A respeito da formação dos contratos eletrônicos, tem-se intersistêmicos (estará regulado no contrato prévio firmado entre as partes); os interpessoais simultâneos, (rege-se pelos mesmos princípios aplicáveis aos contratos firmados entre presentes, tendo-se por celebrado o contrato no momento em que a aceitação é emitida); os interativos (as pessoas interagem com um aplicativo, a qual é colocado a disposição de outra pessoa, sem que esteja conectada no momento da contratação ou mesmo que tenha ciência do contrato), como bem explicita Erica Barbagalo.

Com amparo em tais considerações, passa-se a adentrar ao contrato de locação por temporada realizados por meio eletrônico, bem como suas prorrogação, em época de pandemia ou epidemia.

Em épocas de crise epidemiológica e instabilidade político-social-econômica, como ocorre na atualidade, da SARS Cov-2 (COVID-19 ou novo Coronavírus), surgem inúmeras indagações sobre o impacto, diante da adoção de inúmeras medidas restritivas quanto ao cotidiano dos brasileiros (seja no direito de ir e vir, na comercialização e no funcionamento regular da economia nacional, e na vida financeira), o Direito, face às inúmeras celeumas desencadeadas, em especial, no âmbito da seara contratual cível, especificamente a locativa, não se encontra ainda com uma diretriz definida, e mais aprofundadamente, no que pertine ao contrato originário da locação por temporada, realizada com o uso do universo eletrônico.

No caso em exame, do contrato de locação por temporada realizados por meio eletrônico, bem como suas prorrogação, quanto a sua forma e requisitos, obedecem os mesmos que um contrato presencial, alterando apenas a sua adesão ou validação da manifestação de vontade, que pode ocorrem por meio dos meios eletrônicos, quais sejam, telefonia, troca de sms, whatsapp – escrita ou áudio, telegram, instagram, troca de e-mails, ambiente virtual (chat), dentre outros

Neste sentido, permite-se aplicar à esta modalidade, o disposto no art. 428, inciso I – segunda parte, do Código Civil, que “Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante”.

Se o contrato de locação por temporada é redigido por meio digital, remetido desta forma em pdf, seja por qualquer meio eletrônico, ao locatário, e este confirma o recebimento do contrato, manifesta sua adesão quanto aos termos apresentados no pacto, e o efetiva com a realização do pagamento do valor de caução e/ou do aluguel antecipado, em observância a cláusula contratual, tem-se como firmado o contrato de locação por temporada, face a adesão as condições constantes no mesmo, sendo de bom alvitre, mas não obrigatório, a apresentação do comprovante do depósito da garantia da locação.

A respeito do aceite ao contrato, a jurisprudência aplicável por analogia, extraída de voto proferido no AC 514781-73.2009.8.09.0051, Julgamento: 07/08/2012, por uma das Câmaras do TJGO, firmou entendimento de que "Não se desnatura a aceitação pelo fato de ter ocorrido de forma verbal e, portanto, de modo diverso da proposta (e-mail).".

Ou seja, não importa a forma como foi apresentada a proposta, se aceita, a mesma passará a ser válida.

Portanto, se a proposta e a realização de contrato de locação do imóvel por temporada, ou a realização de um novo contrato do mesmo imóvel já locado anteriormente para o mesmo locatário, também por temporada, desde que não ultrapasse o prazo máximo legal de 90 (noventa) dia, durante o período epidemiológico com decretação de isolamento, poderá ser realizado e aceito, mediante manifestação pela via eletrônica, como uso da telefonia, do whatsapp, do instagram, da troca de sms, uso de Messenger, dentre outros, os mesmos são tidos e considerados válidos, eficazes, perfeitos e acabados, se estiverem em conformidade com a lei de locações e o código civil, e no que estes não regularem, por integração da norma, aplicar-se-ão outros diplomas legais, que possam se perfectibilizarem.

Por tais razões que, e finalizando, um contrato de locação por temporada praticado com o uso do universo digital bem elaborado, se torna um excelente e perfeito instrumento, visando evitar conflito entre as partes, principalmente em tempos de pandemia que tenha normatização de isolamento.

Márcio Antonio Alves

Advogado, articulista, professor universitário, conselheiro da 33ª Subseção da OAB/RJ – Ilha do Governador e Presidente da Comissão de Direito Ambiental da 33ª Subseção da OAB/RJ – Ilha do Governador